Por: Lukas Giraldo C

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Otras de las preguntas que nos hacemos por estos días son: ¿en qué nos afecta o beneficia el precio del dólar? ¿De que nos estamos cubriendo o protegiendo comprando dólares? ¿Qué riesgos genera esto? ¿Qué relación tiene la finca raíz con el dólar? ¿Como puedo tener ingresos en dólares con finca raíz? 

Si usted se ha hecho alguna de estas preguntas o tiene curiosidad por este tema, este artículo es para usted.

Empecemos por algunos conceptos básicos. Devaluación es la disminución del valor de una moneda.  TRM es la Tasa de cambio Representativa del Mercado, es decir el valor promedio al que se compra y vende dólares en el mercado cambiario colombiano.

Ahora pongámoslo en cífras; en Colombia en Enero de 1992 hace 30 años un dólar (USD) costaba $645 pesos colombianos (COP), en Enero del 2020, 10 años después pagábamos $2.275 COP por el mismo dólar, 10 años después en enero de 2012 $1.852 COP x Dólar y en enero del 2022 $4.000 COP x dólar, una devaluación de $2.148 COP en los últimos 10 años del 115,9% lo que corresponde a un 11,59% promedio anual.   Es decir en los últimos 10 años ha sido casi un 12% más caro comprar dólares cada año.

Ya en el 2020 se hablaba de dólar histórico. Y ni que hablar de la volatilidad o comportamiento en lo corrido del 2022, pero ¿qué es lo que mueve al dólar?

Algunas de las variables que pueden mover el precio del dólar son: fortalecimiento del dólar (es decir que invertir en E.U. en bonos del tesoro por incremento de tasas sea más atractivo que poner recursos en mercados emergentes como Colombia), la evolución del precio del petróleo y la calificación de deuda del país. Otras variables un poco más técnicas serían el EMBI Colombia (Indicador de bonos de mercados emergentes), y el índice del dólar DXY que refleja el fortalecimiento de la moneda americana frente a una canasta de divisas con los países que tiene relación comercial, pero no vayamos tan a fondo.

Históricamente el dólar se deprecia cuando el petróleo brent sube, es decir en términos simples, si el precio del petróleo sube el precio del dólar debería bajar. 

(Ver gráfica histórica TRM vs Brent) .

El otro aspecto es que el gobierno colombiano que tiene deuda en dólares, tenga el recaudo en impuestos suficiente para cubrir sus gastos y pagar la deuda, mientras esa balanza no se afecte es lo que el mercado entiende como calificación de deuda y eso afecta la tasa de interés a la que le prestan para el funcionamiento del país y consecuentemente hace que suba o baje la TRM.

Bueno y ahora sí, ¿eso en que afecta o beneficia la vivienda o la compra de finca raíz?  Lo primero es que, ante un dólar caro, los precios de las materias primas como acero, cemento, equipos especiales, ascensores, bombas, etc se incrementan, haciendo que el precio de la vivienda suba.

Un rubro importante de los ingresos de Colombia son las remesas, envíos de colombianos que están en el exterior y mandan recursos a sus familiares o que piensan en un futuro regresar al país y hacen sus ahorros en vivienda, con lo cual un dólar alto es más pesos y por consiguiente una vivienda más barata para el que la paga enviando dólares.

¿Entonces, en que puede beneficiarme comprar dólares? Volvamos al ejemplo del artículo anterior.  Supongamos que usted tiene $100 millones de pesos hoy.  Si usted compra dólares con esos $100 millones de pesos colombianos en enero de este año tendría $25.000 USD, tenerlos en una cuenta fuera de Colombia lo cubriría de un riesgo país que suceda una intervención sobre las empresas o recursos que se encuentren en el país. (Caso corralito Argentino el 3 de diciembre de 2001 donde no se podía extraer dinero de los bancos por una creciente deuda externa y desempleo).

Al final del 2022, con una devaluación promedio histórica del 12% usted podrá cambiar esos dólares a pesos y recibiría $112 millones de COP, es decir el dólar probablemente estaría a $4.480.  (Esto no es una recomendación de inversión ni proyección de precios, solo lo hago con fines educativos).  Como digo podría ocurrir lo contrario, pero lo que se debe medir son las variables: Tasa de bonos del tesoro de los estados unidos (subiendo para reducir la inflación), riesgo país Colombia con nuevo gobierno proponiendo “un cambio” de la política económica, aumentando el gasto público y con una reforma tributaria de 50 billones sin precedente en nuestra historia es posible que esa balanza no genere confianza y por ultimo un petróleo en precios históricamente altos superiores a los USD$100 por barril y ad portas de una recesión de los estados unidos que reduce el consumo y probablemente haga que el precio del petróleo caiga o vuelva a niveles por debajo de los USD$100.

Con ese panorama, acá es donde entra la vivienda y la importancia de una buena inversión en finca raíz.  

Sigamos con el ejemplo del artículo anterior:  Con $100 millones de pesos, se adquiere una vivienda de $333 millones de pesos. La renta promedio inmobiliaria en Colombia es del 0,5% mensual del valor de la inversión, es decir debería recibir por renta $1.665.000 mensuales + valorización al momento de venderlo.

Ahora hablemos de renta en vivienda turística (que se explicará a profundidad en otro artículo) pero que es poner a rentar ese mismo inmueble en estadías cortas a través de plataformas como AirBnB, booking entre otros.

Según el portal www.airdna.co en Bogotá existen 15.200 alquileres activos con una tasa de ocupación promedio del 72% y una tarifa promedio diaria en junio del 2022 de $150 mil pesos, lo cual daría un valor medio de renta de $3.240.000, el 0,97% mensual de nuestro inmueble, nada mal para un inversionista.

Pero esto no es lo mejor, estas plataformas le dan la opción de recibir en dólares el fruto de su arrendamiento ya que estas plataformas cobran en USD y tienen el dinero en el extranjero. 

Entonces ¿porque no invertir en finca raíz, dedicarla a renta turística, y recibir ingresos en dólares con un patrimonio en Colombia?   Si quiere saber sobre los requisitos de alquilar un inmueble en rentas cortas lo mencionaremos en nuestro próximo artículo y para proyectos con estas características tenemos varias opciones en Grupo Macana.  https://linktr.ee/grupomacana  Comenten si les parece una opción interesante.